信心回升，楼市回暖待观察

2024-11-10 11:57:20 财经资讯 Wudiyezi

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信心回升，楼市回暖待观察

　　CET FINANCE

　　展望未来，国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民在接受中国经济时报·中时财经采访时指出，市场磨底三年多来，需求侧管理政策的优化基本已经应出尽出，更大的政策空间在供给侧，这是难而正确的事。

　　作者：邸睿芳

　　编辑：周雪松

　　制图：张宇萱

　　近期，国内房地产市场又迎来新一波政策调整后的具体措施落地。广州地区多家银行，包括农商行、、等支行，纷纷宣布自11月7日起，将房贷利率统一调整至3%。广州此次房贷利率的调整，或与六大商业银行于2024年11月1日实施的商业性个人住房贷款利率新定价机制有关。

　　此番利率下调，是房地产新政实施后的又一重要跟进措施。自今年9月以来，中央层面密集出台了一系列促进房地产市场健康发展的政策措施，覆盖了住房限购、信贷政策调整等多个关键领域。

　　随着楼市密集政策发布已满月，市场各方对政策效果的关注度日益增强。从当前市场反馈来看，虽然全面回暖尚需时日，但部分热点城市已出现成交量回升、购房者信心增强的迹象，显示出政策调整正逐步释放积极信号。

　　PART 1

　　新政促楼市止跌回稳

　　今年9月26日，中央政治局会议明确“要促进房地产市场止跌回稳”的政策导向，紧接着，9月29日，住房城乡建设部对此作出重要部署，强调支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。

　　在中央政策的指引下，四大一线城市迅速响应，对房地产调控政策进行了优化调整。以北京为例，9月30日晚，北京市6部门联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，通过调整购房社保年限、商业贷款首付比例、二孩及以上家庭公积金贷款额度等措施，加强房地产市场的稳定。

　　政策一出，市场随即有了连锁反应，中国经济时报·中时财经在朋友圈看到了北京海淀区富华里房产销售的深夜感慨：“这种忙到半夜的感觉久违了！”

　　不仅一线城市，武汉、南昌、杭州等多个城市也相继出台了楼市优化政策，涵盖降低存量房贷利率、下调首付比例、提供购房补贴和优惠等多个方面，不断释放楼市利好。从近一周的地方政策来看，武汉江岸区推出的“以旧换新”购房补贴政策、大连阶段性调整个人住房公积金最高贷款额度的举措，均受到了市场的广泛关注与好评。

　　随着新政密集出台，商业银行也积极响应央行完善商业性个人住房贷款利率定价机制的要求，推出了新的利好政策。从2024年11月1日起，、、、、、六大商业银行将对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，包括调整贷款利率在LPR基础上的加点值，以及允许借款人根据市场变化与银行协商调整重定价周期，最长可达三个月或六个月，这一变化无疑将为购房者提供更加灵活的贷款选择。

　　通过推进供给侧土地和金融要素的结构性改革，推动住房产业上游要素的市场化，释放更大的政策红利，降低要素成本，提升住房产品力，从而提振购房者的信心和预期。

　　PART 2

　　一线城市楼市回暖迹象明显

　　随着一系列促进房地产市场止跌回稳的政策积极落地，楼市的变化备受人们关注。

　　从新房市场来看，11月1日，北京市住建委的最新数据显示，10月份新建商品住房网签0.45万套，均价5.6万元/平方米，环比分别增长50.1%和18.2%，这一网签量创下今年以来的新高。

　　不仅北京，一线城市整体在10月也表现出回暖迹象。中指研究院的统计数据显示，10月份上海新房销售面积环比增长29%，同比增长13%；合富研究院的数据显示，广州天河区新房网签面积环比增长196%，同比增长63%。

　　特别是在新政推动下，一些新楼盘甚至出现了“日光盘”现象（开盘即售罄），如深圳深业上城学府、上海融创外滩壹号院二期三批次等均在开盘当日售出全部房源。

　　对此，王瑞民表示，房地产止跌回稳的一揽子政策出台，带来了市场的明显脉冲式回应，购房者信心回暖，有助于加快形成市场止跌回稳的良性循环。

　　与此同时，二手房市场也在政策推动下出现了回暖迹象。北京住建委数据显示，10月份北京二手住房网签1.7万套，均价5.23万元/平方米，环比分别增长31%和2.4%，这一网签量创下近19个月的新高。

　　上海、深圳等地的二手房成交量也出现了增长，其中，上海链家研究院的监控数据显示，10月份全市共成交二手房2.2万套，环比增长63%，同比增长68%。深房中协数据显示，10月份二手房录得量8269套，创下45个月的新高。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国经济时报·中时财经采访时表示，从9月底新政出台至今，无论是同比还是环比、以月度或周度为单位计算，热点城市的销售均出现了大幅增长，部分城市甚至翻倍。

　　PART 3

　　全面止跌回暖尚需时日

　　随着一系列楼市新政的落地，国内房地产市场呈现出一定的回暖迹象，然而并非全面开花，二线城市在10月份的楼市表现中，虽有所增长，但整体不及一线城市，且出现了分化。

　　据中指研究院统计，10月份多个核心二线城市的新房市场表现各异，武汉和南宁的新房销售面积环比增长89%和87%，而宁波、青岛、温州等地则出现了下降。在二手房市场方面，厦门、无锡的成交量环比增长31%和20%，而苏州、南京则出现环比下降，进一步印证了二线城市楼市的分化现象。

　　对此，李宇嘉指出，这一房屋销量新增效果存在两方面不足。一方面，近期周度数据显示，边际效应开始减弱；另一方面，新房销量增长与开发商降价促销密切相关，部分新盘能够实现“日光”，除了产品品质高以外，其价格相较于周边项目也有着明显优势，如深圳的两个“日光盘”的均价，就比周围低1万到2万元。

　　值得注意的是，相较于一线城市，二线城市的房价整体仍保持下行趋势。通过纬房研究院于11月7日发布的《重点城市住房市场月报》来看。截至2024年10月20日，二线城市半月房价降幅均值约为0.49%，高于一线城市。其中，东莞、合肥、南京等城市近半月降幅均超过0.5%，而成都是唯一房价环比上涨的样本城市，涨幅为0.2%。

　　即便是在一线城市，房价止跌回稳的信号也并未全面响起。以北京海淀区某二手学区房为例，中国经济时报·中时财经在采访中发现其房价依然呈现下降趋势。李宇嘉认为，北京的学区房原本价格就存在虚高现象，而教育均等化改革加剧了这一下降趋势。此外，学区房的居住舒适性较差也是导致其价格下降的原因之一。

　　在咨询等房产中介机构时，中国经济时报·中时财经发现，对于二手房、新房成交量是否回升的问题，中介机构并未明确表态，这或许也从侧面说明了销量还存在不确定性。

　　李宇嘉强调，房地产市场目前呈现出止跌回稳的趋势，但短期内止跌回稳并不代表未来会一直保持高位增长的态势。他认为，未来房地产市场即便止跌回稳，也仍将在底部徘徊，基础并不扎实。