新房价格战没有赢家

好像又是郑州。

7月31日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通知称，经郑州市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

说白了，就是取消新房限价。

限购限贷限售限贷的“最后一限”，开始走向解体。

印象里，这几年，优化房地产政策的不少单项动作，郑州似乎总是走在前面。不过，在郑州之前，省会城市里，沈阳、兰州已经明确不再实施新建商品销售价格指导；地级市里，也有阳江、珠海、芜湖等城市对限价政策进行了优化。

取消新房售价的指导价，就相当于取消首套房贷款利率的下限，意味着，房价与利率一样，交给市场主体（开发商与购房者、银行与购房者）自主协商。

房地产“四限”的最后一限终于也退场了，有专家欢呼，这标志着，市场归市场，保障归保障，

这分明是市场化的胜利。

我们之前写过，517新政后，二手房出现了逐渐探底的信号

（《》），业主让价空间缩减，成交量回升；但新房市场仍在苦苦挣扎。

比较普遍的现象是，围绕备案指导价，新项目多以85折或8折开盘，少数房源在此基础上还会有特价。

既然新房还在打折销售，挡又挡不住，为何不干脆取消限价，取消主管部门中间的审批环节，

完全交给开发商，随行就市？

郑州等城市的做法应该就是这个思路。

但我们认为，郑州取消新房指导价的做法，不宜全面推广，

尤其是一线城市暂时不具备撤除备案指导价的条件。

以北京为例。虽然新房还在打折，但开发商降价都有一个参考的锚，那就是指导价。

如果偏离过多，比如下滑到7折，属地区县主管部门就可能作出窗口指导。

为什么要进行窗口指导？因为取消限价，必然开启新的价格战；而商品房的价格战，目前还打不得。

哪怕不是房地产从业人员，不买房地产的股票，应该也听说了，楼市调整到今天，开发商卖房，基本没啥利润了。

有一个突出的例子，万科这个地产模范生，今年上半年都亏损了。主要原因之一就是，为了保现金流，房子打折促销，牺牲了利润。

如果说，新房85折开盘，成本管控到位，项目还可以做到微利，8折开盘，可以基本持平，那么75折开卖是绝对要亏损的。

而取消限价，就是鼓励向下卷，大家放开了打价格战。

你75折，我就7折，他可能65折。只有更低，没有最低。

但实践证明，价格战很快就会失效的。

降价动作快的，75折可以收割一波，65折也许还可以收割一点；但收割的数量，只会越来越少。

因为购房者会观望会等待：也许还有更低的。

其结果，大家又回到了起跑线，都卖不动。商品房不可能无底限地降价。

哪个开发商能保证，它所有的商品房都能5折出售？——如果放任价格战打下去，购房者必然会这么期望。

那样的话，开发商都将是囚徒困境的受损方。

鼓吹完全市场化的专家说，新能源汽车打价格战，就很好啊。比亚迪继今年发起几轮降价后，7月29日晚，旗下方程豹又宣布，“豹5”全系车型售价降价5万元。

比亚迪是这轮新能源汽车的价格屠夫。但有位叫刘胜军的经济学家前不久公开表示，比亚迪不值得尊敬。他甚至将比亚迪与拼多多放在了一起来批评，文章就叫做《做人不能比亚迪，做事切勿拼多多》。

汽车降价，消费者受益，有什么不好？但你发现没，二季度以后，新能源车销售疲软了。

月度环比增幅已经从原来的十位数回落到个位数；曾经令人骄傲的新能源汽车出口，则是连续三个月环比下滑，6月环比负增长超过15%。

新能源汽车的价格战，才打了多久，就到达临界点，打不动了。

而商品房更特殊。房子的成本刚性更强，

不可能你争我夺地，价格战真的打到5折。更大的可能是，只打到65折，新房价格战没有赢家开发商的房子都卖不动，比85折时候的销售更差。到那天，不管是民企还是国企央企，现金流全都出问题，如果连央企都顶不住，这是你想看到的局面吗？

表面看，房价从6万降到4万，购房者是最大的获益者。降价谁不高兴啊。

但你降到4万，购房者还希望你降到3.5万，否则就不掏钱买。开发商降还是不降？

之所以说房子的成本更刚性，是因为：地价你不能少吧，税费你不能不交吧，银行的贷款你不能不还吧，施工队里农民工的工资你不能欠吧？

那就只有压建筑材料，使劲压，极限压。且不说打价格战，开发商的现金流能不能熬到交付；即使是熬到购房者终于收房，出现一堆工程质量问题，

65折买房的瞬间快乐恐怕早就被愁云惨雾覆盖了。

到头来发现，极致的新房价格战，没有赢家。

说明一下，此处说的是新房价格战，而不是二手房价格战。二手房的“价格战”一直在打，但严格说来，它与开发商的价格战是两回事。

新房价格战的不良后果，我们承受不起。举个相似的例子。央行设立保障性住房再贷款，明确收购的是开发商的新房，而不是业主手里的二手房，为啥？就因为，开发商房子卖不掉，其后果、破坏力要远远大于业主的二手房砸在手里。

那么，啥时候是取消新房销售指导价的合适时机？

房地产市场基本稳定的时候。那时，不仅限价要取消，预售制也会取消，普通住宅与非普通住宅的标准也应取消。

现在的房地产市场尤其是新房市场还远没有稳定。

不知道郑州等城市稳定了没有，至少一线城市和二线热点城市还没有稳定。

道理就是这么个道理。看问题看远一点，不要只图眼前。